Keangnam Vina: Kinh doanh bết bát, âm vốn lấy gì trả kinh phí bảo trì cho dân?

Trong năm 2014, chủ đầu tư của tòa nhà cao nhất Việt Nam ghi nhận khoản lỗ gần 1.300 tỷ đồng, nâng tổng số lũy kế lên gần 3.600 tỷ đồng.

Tóm tắt

-Đã có Ban quản trị được 3 năm nay, tuy nhiên, đến nay cư dân chung cư cao cấp Keangnam vẫn chưa nhận được hàng trăm tỉ đồng kinh phí bảo trì phần sở hữu chung của chung cư này.

-Theo Công ty Keangnam Vina, số tiền này đã được thu từ trước 2011, được chuyển vào tài khoản chung của công ty và đã đưa vào kinh doanh (không tách riêng như quy định).

-Kinh doanh của Keangnam Vina năm 2014 cũng không mấy sáng sủa, thua lỗ hàng nghìn tỉ đồng. Vậy, Keangnam Vina lấy gì để hoàn trả khoản kinh phí này, liệu cơ quan quản lý có thể cưỡng chế khoản kinh phí này theo quy định mới,…là những vấn đề được đặt ra cho vụ việc này tại Keangnam.

---

Từ “đỉnh cao”…tới những bê bối

Tháng 8 năm 2007 tòa nhà cao nhất Việt Nam Keangnam Landmark Tower được khởi công xây dựng do Keangnam Vina là chủ đầu tư, với số vốn đầu tư lên tới hơn 1 tỷ USD, trong đó có 2 tháp chung cư cao cấp 50 tầng và 1 tháp tổ hợp 72 tầng cao 336m, là công trình trọng điểm kỷ niệm 1.000 năm Thăng Long - Hà Nội khi đó.

Hơn 900 căn hộ cao cấp tại chung cư Keangnam cũng được bán ra từ đó, đắt như tôm tươi dù được bán với giá cao ngất ngưởng khoảng từ 2.700 USD/m2.

Khi hoàn thành Keangnam trở thành biểu tượng của Thủ đô trong thời đại mới. Cư dân háo hức khi được sống trong những căn hộ với nội thất sang trọng, hiện đại cùng dịch vụ được xem là cao cấp nhất Thủ đô.

Thế nhưng, cũng chính từ những “đỉnh cao” này trong những năm gần đây chung cư cao cấp Keangnam lại là dự án gặp nhiều bê bối nhất. Không ít lần chủ đầu tư phải hầu tòa với những vụ kiện, khiếu nại của cư dân, từ quản lý ngoại hối và thỏa thuận của hợp đồng, bàn giao căn nhà thiếu diện tích cho tới phí dịch vụ, kinh phí bảo trì…thậm chí là cả hành vi hành hung đánh người.

Và đến nay là những lùm xùm xung quanh vấn đề bê bối tham nhũng, nguy cơ phá sản của công ty mẹ tại Hàn Quốc. Lo lắng, đứng ngồi không yên với khoản kinh phí bảo trì hàng trăm tỉ đồng không biết số phận ra sao, mới đây cư dân Keangnam đã có văn bản gửi Thủ tướng đòi lại về cho Ban quản trị hồi đầu tháng 5 vừa qua.

Văn phòng Chính phủ cũng đã chỉ đạo Hà Nội xem xét, kiểm tra làm rõ khiếu nại mà cư dân phản ánh. Ngày 29/5/2015, UBND quận Nam Từ Liêm đã có văn bản số 652/UBND -QLĐT yêu cầu công ty TNHH MTV Keangnam Vina bàn giao kinh phí bảo trì 2% của tòa nhà theo đúng quy định trước ngày 10/6/2015, đồng thời giao công an Quận Nam Từ Liêm thực hiện điều tra, phát hiện và xử lý hành vi vi phạm về pháp luật của chủ đầu tư trong chiếm dụng kinh phí bảo trì nhà chung cư Keangnam (nếu có).

Theo xác định của Keangnam Vina vào cuối 2014 khoản kinh phí bảo trì này là 125 tỉ đồng, tuy nhiên, phía cư dân không đồng ý và cho rằng khoản kinh phí này phải lên tới 160 tỉ đồng (chưa kể tiền lãi). Hiện hai bên chưa thống nhất được khoản tiền này.

Sau những động thái của cơ quan quản lý, Keangnam Vina cũng đã cam kết trả Ban quản trị theo phương án 20 tỉ đồng mỗi tháng kể từ tháng 7/2015. Thế nhưng, mới đây phía đại diện cư dân cho biết họ vẫn chưa nhận được đồng nào từ Keangnam Vina, và tiếp tục gửi văn bản tới Thủ tướng.

Đồng thời, đại diện cư dân cũng đã làm việc với chủ đầu tư thì được viện dẫn lý do bởi tài khoản công ty mẹ tại Hàn Quốc bị phong tỏa, tiền phí bảo trì thu từ trước 2011 và được chuyển vào tài khoản chung của công ty đã đưa vào kinh doanh (không tách riêng như quy định), việc cam kết trả 20 tỉ là tự công ty đưa ra chứ chưa xin phê duyệt của cấp trên…

Lấy gì để trả cư dân?

Theo quy định mới về kinh phí bảo trì chung cư (có hiệu lực từ 10/12/2015) thì chủ đầu tư không bàn giao kinh phí bảo trì hoặc bàn giao không đầy đủ, không đúng hạn cho Ban quản trị, thì UBND cấp tỉnh sẽ ra quyết định cưỡng chế thu hồi.

Quy định này như một tin vui cho cư dân Keangnam cũng như công đồng dân chung cư khác. Chế tài dường như đã rõ và đủ mạnh để buộc chủ dự án phải thực thi đúng quy định của pháp luật. Tuy nhiên, với trường hợp Keangnam Vina thì câu chuyện lại không hề dễ dàng khi mà tiền bảo trì được công ty này thừa nhận đã đưa vào kinh doanh từ trước 2011.

Hơn thế nữa, qua tìm hiểu chúng tôi được biết hoạt động kinh doanh của Keangnam Vina trong thời gian qua khá bết bát. Những con số về tài chính của Keangnam Vina không mấy khả quan khi thua lỗ 1.280 tỉ đồng trong năm 2014, do Keangnam Vina phải chịu áp lực vay nợ quá lớn với con số nợ phải trả lên tới 13.544 tỉ đồng. Chỉ riêng năm 2014 chi phí tài chính của công ty này đã lên tới hơn 1.438 tỉ đồng, trong đó phần lớn là lãi vay hơn 1.000 tỉ đồng.

Kinh doanh bết bát dẫn tới Keangnam Vina thua lỗ, nợ đầm đìa. Lợi nhuận sau thuế chưa phân phối của năm 2014 âm tới 3.591 tỉ đồng. Điều này dẫn tới công ty Keangnam Vina đối mặt với tình trạng âm vốn chủ sở hữu hơn 581 tỉ đồng. Với việc liên tục thua lỗ, Keangnam Vina đã nhiều lần bị nghi ngờ có hành vi chuyển giá.

Tuy nhiên, theo đơn kiến nghị của Ban quản trị chung cư Keangnam cho biết, ngày 28/8/2015 Ban quản trị có làm việc với Keangnam Vina và được Chủ tịch công ty này trả lời rằng hoạt động của Công ty tại Việt Nam vẫn tốt và có đủ điều kiện để trả quỹ bảo trì.

Thông tin mới nhất về vụ kinh phí bảo trì ở Keangnam, Văn phòng Chính phủ vừa có văn bản ngày 21/10/2015 chuyển kiến nghị của cư dân Keangnam cho UBND Tp.Hà Nội xem xét và giải quyết, theo quy định tại quy chế làm việc của Chính phủ.

Nhật Minh

Theo InfoNet

Read More

Giá bất động sản sẽ chững lại cho đến năm 2016

"Trong thời gian qua chúng ta đã thấy giá chung cư đã có sự điều chỉnh đi lên liên tục, đến thời điểm quý 3 giá bắt đầu ổn định và chững lại. Trong thời gian tới, do nguồn cung căn hộ mới sẽ tăng mạnh, do đó, mức giá giá sẽ tiếp tục ổn định, khó có sự tăng đột biến".

Tóm tắt

- Dự kiến thị trường BĐS sẽ tiếp tục phát triển theo hướng tích cực, lượng giao dịch căn hộ sẽ tăng mạnh do lượng kiều hối cuối năm đổ vào BĐS tăng.

- Do lượng cung trên thị trường vẫn còn lớn nên các chủ đầu tư sẽ không mạo hiểm đẩy giá căn hộ lên cao để rồi không bán được hàng.

- Những tháng cuối năm, phân khúc nhà ở giá rẻ sẽ giữ mức giá ổn định, trong khi đó sự gia tăng nhu cầu đối với phân khúc cao cấp sẽ kéo theo sự gia tăng nhẹ của phân khúc này.

---

Những diễn biến gần đây của thị trường BĐS, đặc biệt là tại Hà Nội và TPHCM, cho thấy thị trường BĐS vẫn tiếp tục đà hồi phục, chuyển biến tích cực. Theo số liệu của Cục Quản lý nhà và Thị trường BĐS (Bộ Xây dựng), trong tháng 10 lượng giao dịch BĐS tăng khoảng 3% so với tháng trước và tăng 30% so với cùng kỳ năm ngoái.

Cụ thể, tại Hà Nội trong tháng 10 có khoảng 1.650 giao dịch thành công. Còn tại TPHCM, thị trường BĐS TPHCM trong tháng 10 có khoảng 1.600 giao dịch thành công. Lượng giao dịch chủ yếu tâp trung tại các dự án căn hộ chung cư trung, cao cấp đang triển khai có vị trí đẹp, tiến độ nhanh được nhiều khách hàng quan tâm.

Nhận định về triển vọng của thị trường BĐS 3 tháng cuối năm 2015, nhiều chuyên gia cho rằng, dự kiến thị trường BĐS sẽ tiếp tục phát triển theo hướng tích cực, lượng giao dịch căn hộ sẽ tăng mạnh do lượng kiều hối cuối năm đổ vào BĐS tăng. Bên cạnh đó, cuối năm cũng là thời điểm người dân tăng cường mua sắm, đặc biệt là hoạt động mua nhà. 

Tuy nhiên, thị trường bất động sản trong thời gian tới sẽ khó có bước tăng trưởng đột phá về giá và thanh khoản. Nhận định về diễn biến giá căn hộ trong thời gian tới Bà Đỗ Thu Hằng - Trưởng bộ phận Nghiên cứu và tư vấn của Savills cho biết: "Trong thời gian qua chúng ta đã thấy giá chung cư đã có sự điều chỉnh đi lên liên tục, đến thời điểm quý 3 giá bắt đầu ổn định và chững lại. Trong thời gian tới, do nguồn cung căn hộ mới sẽ tăng mạnh, do đó, mức giá giá sẽ tiếp tục ổn định, khó có sự tăng đột biến".

Bà Hằng cũng nhấn mạnh, hiện nay lượng hàng tồn kho vẫn còn nhiều, chỉ riêng tại Hà Nội tính đến quý 3 có khoảng hơn 8.000 căn hộ còn lại, nếu cộng lượng căn hộ này và hàng nghìn căn hộ chuẩn bị bung hàng trong những tháng cuối năm thì thị trường sẽ có khoảng hơn 10.000 căn hộ, nguồn cung này không hề nhỏ. Vì thế, các chủ đầu tư sẽ không mạo hiểm đẩy giá căn hộ lên cao để rồi không bán được hàng.

Nhìn nhận ở một góc cạnh khác, một số chuyên gia và các doanh nghiệp BĐS cho rằng, tại một số dự án sở hữu vị trí đắc địa, chất lượng tốt, đầu tư đồng bộ hay có tiến độ tốt, có thể bàn bàn giao nhà cuối năm, vẫn sẽ ghi nhận sự tăng về giá và giao dịch, tuy sự tăng này là không nhiều.

Bà Võ Dịu Hiền, Phó Tổng giám đốc của Sacomreal cho biết: "Sức thanh khoản của thị trường tăng những tháng cuối năm, sẽ tạo sự lạc quan với cả chủ đầu tư cũng như các nhà đầu tư địa ốc. Theo dự đoán của tôi, những tháng cuối năm, phân khúc nhà ở giá rẻ sẽ giữ mức giá ổn định, trong khi đó sự gia tăng nhu cầu đối với phân khúc cao cấp sẽ kéo theo sự gia tăng nhẹ của phân khúc này".

Bà Hiền cũng cho biết thêm, bên cạnh sự hồi phục, thị trường BĐS trong thời gian tới sẽ bước vào cuộc cạnh tranh khốc liệt về chất lượng dự án, dịch vụ cũng như các tiện ích và đặc biệt là mức giá để có thể thu hút khách hàng trong bối cảnh nguồn cung đang tăng mạnh.

Thanh Ngà

Theo Trí thức trẻ

Read More

Tư vấn chuyên gia: 10 tỷ đồng đầu tư villa hay căn hộ cho thuê

Tôi có 10 tỷ đồng, gửi ngân hàng lãi thấp nên muốn bỏ tiền vào địa ốc nhưng băn khoăn mua một căn villa hay đầu tư 2 căn hộ cao cấp cho thuê, cách nào lợi hơn? Vương Khánh Như, Phú Nhuận, TP HCM.

Hiện nay mức lãi suất từ các ngân hàng chỉ ở ngưỡng 7% (dài hạn). Tôi và gia đình muốn hiện thực hóa dòng vốn này thành tài sản với 2 mục tiêu: tích lũy an toàn cho lâu dài và khai thác cho thuê hàng tháng.

Trả lời câu hỏi của bạn đọc Khánh Như, Tổng giám đốc Công ty Techcomreal, Nguyễn Xuân Lộc cho rằng trong bối cảnh thị trường bất động sản đón nhận nhiều tín hiệu tích cực như hiện nay, có nhiều phương án để đầu tư với số vốn 10 tỷ đồng.

Phương án một: đầu tư biệt thự cao cấp cho thuê. Bạn nên chọn các quận có nhiều người nước ngoài hoặc chuyên gia sinh sống vì những khách hàng này thường thuê villa để cả gia đình sinh sống dài hạn. Ví dụ, bạn có thể chọn Thảo Điền, An Phú, khu Trần Não quận 2, khu Phú Mỹ Hưng quận 7. Với số tiền trên bạn có thể mua được những căn villa song lập có diện tích từ 160-300 m2, giá cho thuê giao động từ 1.500-2.000 USD/tháng.

Phương án hai: Với số vốn trên bạn có thể mua những căn nhà phố mặt tiền ở các quận trung tâm TP HCM như các quận 1, 3, 10, Phú Nhuận… và  giá cho thuê những căn nhà phố mặt tiền này cũng dao động 1.500 – 2.000 USD/tháng. Với loại tài sản này, khi cần bạn cũng có thể dễ dàng bán lại với cơ hội tăng giá từ dòng sản phẩm này là cao hơn và tính thanh khoản không hề thua kém biệt thự.

Thuận lợi của phương án này là khách hàng sẽ ký hợp đồng thuê lâu dài, ổn định và thu tiền cũng sẽ dễ dàng hơn vì chỉ quy về một đầu mối. Còn hạn chế là do giá trị bất động sản dòng sản phẩm này cao, nếu trường hợp bạn muốn thay đổi hoặc chuyển nhượng khi thị trường khó khăn thì giao dịch sẽ hơi chậm.

Nhiều nhà đầu tư băn khoăn đầu tư biệt thự hay căn hộ cao cấp cho thuê sinh lời nhiều hơn. Ảnh: Vũ Lê

Phương án ba: mua vài căn hộ cao cấp cho thuê. Bạn nên chọn căn hộ khai thác liền và nên chọn vị trí ở khu vực trung tâm, có giá giao động từ 2,5-3,5 tỷ đồng/căn, như khu vực Bình Thạnh, quận 7 trong khu Phú Mỹ Hưng hoặc lân cận, Nhà Bè… Giá cho thuê tài sản này giao động từ 700-1.000 USD/tháng.

Với số vốn trên, bạn có thể mua 2-3 căn hộ (số lượng sẽ nhiều hơn nếu diện tích căn hộ vừa phải, không quá lớn. Giá cho thuê hàng tháng giao động từ 2.500-3.000 USD. Hiện nay tại khu Nam TP HCM, một số chủ đầu tư đưa ra thị trường dòng sản phẩm cao cấp này, chỉ thanh toán 30% là được nhận nhà và cam kết sẽ thuê lại 800 USD/tháng trong vòng 2 năm đầu. Đây cũng là kênh đầu tư an toàn và hiệu quả.

Phương án bốn: Chia trứng thành nhiều rổ. 60% trong tổng số vốn mua 2 căn hộ đã hình thành đưa vào khai thác cho thuê và thu nhập như phân tích ở trên thì hàng tháng bạn sẽ có thu nhập từ 1.500-2.000 USD. Còn 40% vốn còn lại, bạn mua những căn hộ sẽ hình thành trong tương lai (đang xây dựng). Ở dạng này, bạn nên chọn những dự án căn hộ có chủ đầu tư uy tín và vị trí  thuận lợi, kết nối giao thông dễ dàng trong tương lai. Với phương án này bạn có thể mua 2-4 căn tùy theo giá cả, vị trí căn hộ.

Việc mua căn hộ theo hướng này, bạn sẽ không phải trả tiền liền một lúc mà sẽ đóng tiền theo tiến độ xây dựng của dự án. Trong thời gian đóng tiền cho đến lúc giao nhà, nếu bạn nhận thấy lợi nhuận trên vốn bỏ ra đạt được theo kỳ vọng thì nên chuyển nhượng bớt 2 căn và dồn tiền để đóng tiếp tục cho 2 căn còn lại. Nếu chưa chuyển nhượng được, bạn có thể vay ngân hàng và dùng tiền cho thuê hai căn hộ trên để trả nợ vay. Việc kết hợp vừa mua căn hộ đầu tư, vừa cho thuê, thì hiệu quả đầu tư này có thể mang lại lợi nhuận kép.

Tóm lại, với phương án mua vài căn hộ cao cấp cho thuê (hoặc vừa cho thuê vừa đầu tư) thì thu nhập hàng tháng của bạn sẽ cao hơn là mua villa cho thuê .Và trong trường hợp này nếu cần vốn bạn cũng có thể dễ dàng chuyển nhượng, cầm cố hoặc thế chấp, tính thanh khoản cũng sẽ cao hơn.

Mặt hạn chế lớn nhất của phương án này là có thể bạn sẽ mất nhiều thời gian cho việc quản lý căn hộ nếu cho thuê, và phải luôn theo dõi, tìm hiểu biến động của thị trường để có thể chuyển nhượng kịp thời, đạt được lợi nhuận theo kỳ vọng.

Vũ Lê ghi

Read More